Analisi del mercato immobiliare in Italia durante il conflitto in Ucraina che ha generato una seconda crisi dopo la pandemia. Questo ha portato gli investitori ad avere un atteggiamento più cauto, senza rinunciare alle possibilità di investimento.
L’Italia si adegua ai mercati europei più maturi sul fronte degli investimenti, mentre sul mercato immobiliare ci si concentra principalmente su immobili a uso ufficio o alberghiero. Le analisi del mercato immobiliare secondo Colliers International e CBRE.
L’analisi del mercato immobiliare secondo Colliers
“Ci troviamo quindi alla fine di un ciclo di mercato e per la prima volta l’Italia sta reagendo in maniera piuttosto simmetrica rispetto ai mercati maturi come la Germania, la Francia e la Spagna” spiegano da Colliers International nella loro analisi di mercato sugli investimenti immobiliari di settembre-dicembre 2022 (ultimi disponibili).
La società di consulenza si occupa di immobiliare da 28 anni e ha pochi dubbi su dove si concentreranno gli investimenti nel settore real estate nel corso dell’anno.
Secondo Colliers, il settore alberghiero incide per il 10-15% del mercato. È una tendenza che si vede dal 2016 e che aveva subìto una battuta di arresto solo nel 2019. Gli investitori puntano sempre di più alla qualità dell’investimento.
I settori di riferimento – oltre all’alberghiero – restano la logistica e l’uso ufficio. Sul primo fronte l’ago della bilancia si sposta al Centro-Sud, pur mantenendo gli investimenti nel Nord-Est. Su 11,3 miliardi di euro investiti nel 2022, 4,7 miliardi sono stati investiti negli uffici (più del doppio rispetto ai 2,2 miliardi del 2021), mentre 1,3 miliardi sono confluiti nel comparto alberghiero.
Dall’analisi emerge anche un approccio più consapevole agli investimenti. “L’impressione è che stiamo uscendo dalla fase di blocco del mercato, tipica del nostro Paese, che portava spesso a un appiattimento della curva di rendimento con un quasi azzeramento dei volumi” concludono da Colliers International.
L’analisi del mercato immobiliare secondo CBRE
“Nel 2022 il mercato immobiliare italiano ha visto una forte crescita dei volumi d’investimento, facendo registrare il secondo valore più alto di sempre, nonostante il calo che ha interessato il quarto trimestre, dovuto essenzialmente alla rapida crescita dell’inflazione e al conseguente aumento dei tassi di interesse”.
Così Alessandro Mazzanti, CEO di CBRE Italy, commenta l’analisi del mercato immobiiliare realizzata dalla società di consulenza all’interno del report “Italy Real Estate Market Outlook 2023“.
L’influenza dell’inflazione
L’inflazione si è dimostrata devastante dal punto di vista economico per tutti i mercati a livello globale, ma nella seconda parte del 2023, la sua discesa potrebbe ampliare i margini per chi investe. Inoltre, si prevede un PIL in aumento dello 0,6% nel 2023 e dell’1,2% nel 2024.
Nel settore del real estate, gli investitori preferiranno aspettare sulla scia dell’aumento dei tassi di interesse.
La crescita dei tassi di interesse e la risposta delle banche
L’aumento dei tassi dipende dalla Banca Centrale Europea, che incrementa in risposta all’aumento dell’inflazione. Questo porta i singoli istituti di credito a rendere più stringente la concessione del credito, e a richiedere maggiori garanzie collaterali.
Stando ai dati di CBRE, i crediti deteriorati – cioè non più esigibili – ammontavano a 67 B di euro a giugno 2022. Questo significa che le banche prediligeranno i progetti più liquidi, che consentono di rientrare al più presto dell’investimento.
Questo comportamento genera due conseguenze. La prima è che si apre il mercato degli “alternative lender”, cioè di investitori che operano come alternativa alle banche per richiedere un finanziamento.
La seconda è una maggiore predisposizione verso la locazione piuttosto che alla vendita dell’immobile, perché sempre meno persone avranno accesso al credito.
La soluzione degli affitti per il residenziale
L’investimento nel Living è interessante soprattutto per gli investitori esteri. Secondo CBRE, l’86% degli investimenti nel mercato immobiliare nel 2022 fa riferimento a un investitore straniero. In tutto, si parla di 820 milioni di euro di investimenti dall’estero.
In questo settore dell’immobiliare ci si concentra su soluzioni per più famiglie o per studenti, disposti a spendere pur di ottenere un luogo vicino al lavoro o alle facoltà universitarie. In questi casi, però, sarà necessaria una maggiore selezione in tutte le fasi.
La sostenibilità negli investimenti immobiliari
La sostenibilità ambientale è la chiave del successo per gli investimenti immobiliari di qualsiasi tipo. A dare la spinta è l’UE, che si sta dimostrando sempre più proiettata ad ampliare le certificazioni green per gli immobili. Nel settore retail diventa fondamentale ottenere questi riconoscimenti degli immobili per diversi motivi:
- garantire la qualità dell’immobile;
- ottenere un valore sociale per l’attività dell’immobile (se parliamo di retail);
- assicurare un vantaggio competitivo in un Paese dove gran parte degli immobili non è in possesso di una certificazione energetica adeguata.
In più, è importante che gli immobili rispondano alle nuove esigenze del mercato nate dopo la pandemia. Gli uffici dovranno essere flessibili per via dello smart working, mentre gli immobili in genere dovranno adattarsi a target diversi in base alle circostanze.
Questo garantirà maggiore valore all’investimento e una copertura sufficiente anche in un contesto di crisi.
La redditività delle unità immobiliari direzionali
Cosa deve garantire un ufficio per essere competitivo sul mercato e garantire un ottimo ritorno dell’investimento (ROI)?
- Spazi di qualità, riprogettati su misura;
- Soluzioni tecnologiche per garantire un ambiente di lavoro sereno;
- Flessibilità per la gestione delle risorse umane;
Il mercato immobiliare logistico
L’investimento in immobili nel settore logistico premia chi fa questa scelta. Nel 2022 il mercato ha prodotto un valore di 2,7 miliardi di euro. La scarsità dell’offerta di immobili di questo tipo gioca a favore di chi investe.
Per giocare bene le proprie carte, è importante investire su immobili vicini alle grandi città (i cosiddetti last mile)e con prospettive di crescita.
Il mercato immobiliare retail
Il retail – soprattutto per quanto concerne i grandi centri commerciali – sta risentendo, già dal periodo Covid, di un gap tra domanda e offerta. Gli investimenti nel commercial real estate nel corso del 2022 in Italia è stimato in 1,02 miliardi di euro. L’aumento dei tassi di interesse anche in questo contesto incide, purtroppo, sulle possibilità di investimento e di accesso al credito.
Il mercato degli immobili ricettivi
Il settore alberghiero, invece, si presenta resiliente alla sfida del mercato immobiliare. Gli investimenti nel comparto durante il 2022 sono stati pari a 1,6 miliardi di euro. Si prevede inoltre una tendenziale crescita per il segmento luxury e l’extra-luxury, trainati dalle grandi catene internazionali, che stanno manifestando sempre più interesse per il Bel Paese.
