Come sarà il mercato immobiliare 2023 in Italia? Quest’anno inizierà con qualche strascico del 2022, legato all’inflazione e al periodo post-pandemia, indubbiamente l’impennata dei prezzi in generale avrà ripercussioni anche nel settore real estate. In particolar modo l’innalzamento dei costi delle materie prime avrà sempre più un’impatto notevole sulle nuove costruzioni.
Per quanto possa essere anacronistico il solo pensare di poter prevedere il futuro, è ipotizzabile che il settore immobiliare dei prossimi mesi presenterà sicuramente delle grandi sfide ma anche interessanti opportunità, sia per i venditori, sia per gli acquirenti.
Mercato immobiliare 2023: cosa attenderci
Per il 2023 probabilmente non ci sarà da attendersi una vera crisi immobiliare come quella vissuta nel 2008 in quanto, nonostante gli aumenti, i tassi di interesse sono a livelli ancora interessanti se comparati ai picchi raggiunti in anni passati. Certamente le condizioni sono differenti rispetto ai minimi storici degli ultimi anni, ma è possibile aspettarsi che gli acquirenti si abitueranno al nuovo regime.
In generale, aumenta la domanda di immobili. Il 3,7% delle famiglie ha intenzione di comprare casa subito, mentre un altro 9,6% intende farlo nel 2023. I dati arrivano dalla rilevazione Nomisma, che indica anche un aumento dei tempi medi per concludere la vendita. Infatti, si supereranno i tempi del 2022, che erano già lunghi. L’anno scorso per vendere casa erano necessari 151 giorni nei capoluoghi e 163 giorni nei paesi.
Il tipo di immobile preferito dagli italiani sempre secondo Nomisma è il trilocale, con il 34,6% delle preferenze. Il problema è che questo tipo di appartamento scarseggia e i proprietari tendono ad aspettare in attesa di tempi migliori, quando l’inflazione inizierà a scendere. In ogni caso, le stime vedono un 2023 dove si vendono meno case rispetto al 2022 – ma di più rispetto al periodo pre-pandemia del 2019 – e un aumento delle locazioni.
E’ verosimile pensare che il mercato immobiliare residenziale nel 2023 vedrà calare il numero di compravendite, con gli analisti che prevedono circa 100.000 compravendite in meno rispetto lo scorso anno
Lo scenario delle locazioni e dei valori immobiliari
Le locazioni possono ergersi come possibile soluzione a un accesso sempre minore al mutuo, soprattutto a causa dell’incremento dei tassi di interesse e di conseguenza delle rate mensili. Nel 2023 si concederanno solo 44,4 miliardi di euro, contro i 54,2 miliardi del 2022.
Una contrazione del mercato immobiliare significherebbe ovviamente un numero inferiore di mutui erogati da parte delle banche. Nel primo semestre del 2023 i tassi di interesse, pur in aumento, dovrebbero stabilizzarsi o, nel peggiore dei casi, aumentare solo modestamente
Così i potenziali acquirenti diminuiscono, i tempi di allungano ma il rendimento è più alto. Questo vale anche per le locazioni. Un immobile locato ha un 8% di rendimento, superiore ai titoli di Stato.
L’aumento del prezzo degli immobili passa dal +3% del 2022 al +6% del 2023. Il 96% degli acquirenti sarà un privato. Di questi, più della metà si rivolgerà al mutuo. In generale, l’importo medio sarà di 130-140 mila euro, ma si dovranno anche vedere le differenze città per città. Le più interessanti dal punto di vista degli investimenti immobiliari saranno Milano e Bologna.
In queste due città, i tempi di attesa sono più bassi, con una media di tre mesi e mezzo rispetto ai quasi 5 della media nazionale. Anche lo sconto medio che si ottiene su richiesta tende a essere più basso secondo gli operatori del settore in queste due città, con una media dell’11,2%, mentre gli sconti maggiori si ottengono a Palermo e Cagliari.
Investimenti nel real estate: le prospettive
Città in crescita sono Genova con un +4,5%, Verona con un +3,2%, Bologna con un +3,9%, Milano con un +2,9% e Torino con un +1,5%.
Tra gli altri interlocutori da non sottovalutare ci sono gli investitori stranieri e coloro che vogliono investire in una seconda casa come rendimento. Infatti, secondo l’Osservatorio Nazionale Immobiliare Turistico Fimaa – Confcommercio – Nomisma nel 2022 si è registrato un incremento del 40% delle compravendite di seconde abitazioni. Nelle zone turistiche, il rendimento può essere molto più alto, complice il fatto che la regolamentazione è semplificata e la tassazione non è alta.
Per quanto riguarda gli investitori stranieri, l’Italia è al quarto posto in Europa come preferenza per l’investimento immobiliare. Nel medio periodo però gli analisti prospettano un cambiamento delle logiche di investimento immobiliare, con il mattone che sposterà la sua visione collettiva da bene rifugio, ad una propensione alla dismissione.
Inoltre è altamente probabile l’intensificazione, da parte degli investitori, dell’attenzione rivolta al mercato dello sviluppo immobiliare sostenibile che può consentire un maggiore risparmio energetico nel tempo con un potenziale incremento del ROI ottenuto.
Il mercato immobiliare corporate nell’ultimo biennio ha visto il comparto della logistica e quello ricettivo ricoprire ruoli da protagonista, con in aggiunta anche il direzionale di moderna concezione. Ad oggi pare che gli investitori tendono ad aspettare il rientro dell’inflazione per quanto riguarda hotel e strutture ricettive.
