Il mercato immobiliare rappresenta senza dubbio uno dei settori più importanti e strategici dell’economia, ed è anche uno di quelli più sensibili alle oscillazioni.
Appare evidente, infatti, che l’andamento del mercato immobiliare ha effetti diretti e indiretti su diversi altri settori, pensiamo ad esempio alla finanza, alle costruzioni e così via.
In questo articolo vogliamo analizzare nel dettaglio quali sono i fattori che determinano gli scenari del mercato immobiliare.
Ma non è tutto, è bene analizzare i rischi di un’eventuale crisi del mercato immobiliare, dopo quanto accaduto nel 2007-2008.
Scenari del mercato immobiliare, quali sono i fattori che influiscono maggiormente?
Il mercato immobiliare è influenzato da una serie di fattori. Tra quelli principali possiamo citare:
- La domanda e l’offerta di immobili, che dipendono ovviamente da variabili demografiche quali la popolazione, la natalità, la migrazione e la mortalità. Ci sono poi le variabili sociali, ovvero il livello di istruzione e la composizione dei nuclei familiari. E, infine, le variabili economiche come il reddito, il risparmio, la possibilità di accedere a fonti di finanziamento e la fiscalità;
- Il costo del denaro, che è determinato dai tassi di interesse che vengono stabiliti dalle banche centrali. Questo aspetto influisce sul costo del credito e sul rendimento degli investimenti che non riguardano l’immobiliare, pensiamo ai titoli di Stato o alle azioni;
- Le aspettative degli operatori e dei consumatori, che sono influenzate dal clima di fiducia o di sfiducia nei confronti dell’economia, della politica e della stabilità sociale. Le aspettative hanno un ruolo fondamentale sulle decisioni di acquisto, vendita, locazione e investimento nel settore immobiliare.
Possiamo inoltre individuare alcuni fattori congiunturali, ovvero:
- Gli shock esogeni, come le crisi finanziarie, le pandemia, i conflitti o i disastri naturali. Tutti eventi che possono avere effetti sul settore, innescando una crisi del mercato immobiliare;
- Le politiche pubbliche, basti pensare alle misure fiscali, monetarie, infrastrutturali e sociali. Tali misure possono avere effetti di stimolo o di freno sul mercato immobiliare;
Esiste il rischio di una crisi del mercato immobiliare?
Lo spauracchio relativo ad una possibile crisi del mercato immobiliare è reale, ma ovviamente non è facilmente prevedibile.
Come abbiamo visto, il settore immobiliare è soggetto a fluttuazioni e a fasi alterne di espansione e contrazione.
Ciò premesso, queste oscillazioni possono in alcuni casi assumere dimensioni eccessive, dando così origine a bolle speculative o a forti crisi.
Questi fenomeni possono avere delle conseguenze estremamente gravi e durature sull’economia, pensiamo a quanto successo con la crisi dei mutui subprime che ha innescato una recessione globale terribile.
In sostanza, quali sono gli elementi principali che possono portare ad una nuova crisi del mercato immobiliare? Ne citiamo alcuni, ovvero:
- Offerta più alta rispetto alla domanda: si crea una situazione nella quale esiste il rischio di un notevole ribasso dei prezzi e delle vendite, con conseguenti perdite per costruttori, operatori del settore, venditori e creditori;
- Eccesso di domanda rispetto all’offerta: in questo caso possiamo assistere ad un incremento dei prezzi e delle vendite, con il conseguente guadagno per costruttori e venditori. Di contro, però, c’è un indebitamento eccessivo da parte degli acquirenti e una certa vulnerabilità nei confronti dei cambiamenti delle condizioni di mercato;
- Aumento del costo del denaro: accade quando vi è una stretta monetaria da parte delle banche centrali, oppure una crisi di fiducia nel sistema finanziario. In questa situazione ci può essere un aumento del costo del credito e una forte riduzione della liquidità e della solvibilità degli operatori e dei consumatori. Sostanzialmente, si crea una situazione nella quale ci sono difficoltà nell’ottenimento del mutuo, nel pagamento della rate, nella vendita e nell’acquisto di un immobile;
- Perdita di fiducia nei confronti del mercato immobiliare: tale situazione è causata da una crisi economica, politica o sociale. In questo caso ci può essere una fuga dal settore, orientando i propri investimenti in comparti più sicuri e liquidi.
Scenari del mercato immobiliare nel 2024
Detto che l’eventuale crisi del mercato immobiliare è un rischio concreto, vediamo ora quali sono le prospettive del settore per il nuovo anno.
Bisogna però fare una premessa, le previsioni che andremo a vedere sono ovviamente incerte, in quanto oggi non è possibile dire con certezza cosa potrà accadere, vista la situazione di incertezza a livello mondiale.
Ad ogni modo, parlando di prezzi questi potrebbero subire una decrescita, seppure non eccessiva, soprattutto per le metrature più ampie e per le tipologie di immobili popolari.
Prezzi che, nel mercato immobiliare del lusso, non subiranno alcuna riduzione. Si tratta di un settore in continua crescita e questo trend continuerà anche nel 2024.
In linea di massima ci si aspetta un aumento delle compravendite, dopo il rallentamento avvenuto nel 2023 anche a causa dell’aumento dei tassi di interesse, i quali hanno reso più costosi i mutui.
Rimarrà stabile anche il settore degli investimenti, con una preferenza particolare sugli affitti brevi come modalità di messa a reddito degli immobili. Affitti brevi che, a differenza di quelli tradizionali, continueranno a conquistare fette di mercato.
Attenzione alle locazioni, ci sarà un ulteriore aumento di domanda. L’offerta, però, rimane ridotta e pertanto, per gli affitti tradizionali ci potrebbe essere un ulteriore innalzamento dei canoni di locazione.
Un mercato in potenziale crescita
Il mercato immobiliare è un settore estremamente complesso e dinamico, il quale risente in maniera piuttosto chiara dei fattori strutturali e congiunturali.
Essendo così importante, il suo andamento ha delle implicazioni rilevanti sia per l’economia che per la società. Ecco perchè viene analizzato e monitorato in maniera costante.
Per evitare, o comunque mitigare, il rischio di una nuova crisi del mercato immobiliare, è necessario tenere sotto controllo ogni minimo segnale di squilibrio, effettuando interventi tempestivi e mettendo in campo politiche adeguate per dare nuova linfa all’intero settore.
Le previsioni per il nuovo anno indicano che il mercato immobiliare potrebbe crescere, ma è chiaro che la situazione di forte incertezza globale può avere effetti negativi sul settore.
Pertanto, oggi è impossibile definire con precisione ciò che potrà accadere, non bisogna dunque dimenticare che il rischio di una nuova crisi esiste e deve essere preso in seria considerazione.
